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按15%执行首套房首付比例、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率……“517”新政后，超20个省（区、市）优化房地产金融政策的消息纷至沓来，政策组合拳正加速落地见效。

其中，多地银行迅速开始执行差别化住房信贷政策，部分城市首套房贷利率降至3.1%起，不过随着存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距进一步扩大，存量房贷利率下调呼声再起。

一线城市加入调整行列

5月17日，中国人民银行连发三则重要通知，宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、调整个人住房贷款最低首付款比例。上海、广州、深圳等一线城市率先采取行动，积极调整房贷政策，以响应央行的这一新举措。

一线城市的房地产金融政策走向尤其受到关注。5月27日，上海发布房地产新政，在限购、限贷、二手房交易等方面全面展开积极调整；28日，广州、深圳相继出台新政，明确调整优化住房限购、信贷等政策。三地政策调整体现了分对象、分区域优化的原则，而非简单的“一刀切”。

上海率先将首套房商贷首付降为20%、二套降为35%，临港新片区及嘉定等六区二套房最低首付比30%；首套房商贷利率降为3.5%、二套降为3.9%，临港新片区及嘉定等六区二套房商贷利率3.7%。

随后跟进的深圳将首付比调整为首套房20%、二套房30%，房贷利率也自29日起调整为首套房3.5%、二套房3.9%，显著降低购房按揭成本。而广州成为唯一一个执行“一降到底”的一线城市，购房首付比则调整为首套房15%、二套房25%，并成为当前一线城市中唯一取消房贷利率下限的城市。

值得一提的是，上海地区已有银行按照最新房贷利率和首付比例执行。上海商贷首套利率由3.85%降至3.5%，二套从4.25%降至3.9%，重点六区从4.15%降至3.7%。利率下降幅度在35个基点和45个基点。若按照首套最新贷款利率、等额本息还款30年、贷款金额100万计算，此次上海首套房贷利率降低后，月供由4688元降至4490元，减少约198元，利息总支出减少7.12万元。

广州主要银行立即就房贷利率达成共识，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。深圳地区银行首套房贷利率已从3.85%下调到3.5%，降幅达35个基点。

超八成城市落地房地产金融新政

5月底，一线城市之外，全国多地纷纷加入了执行差别化住房信贷政策的行列。湖南省内14个地级市已全面取消首套和二套商业性个人住房贷款利率下限，全面下调了商业性个人住房贷款最低首付款比例，目前湖南部分城市首套个人住房按揭贷款利率水平较新政前最大降幅达65个基点，二套房最大降幅接近100个基点。

5月31日，四川房贷新政正式发布，已有多家银行按照最新政策执行，首套房贷款利率最低为3.35%，二套房贷款利率最低为3.65%。

目前全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部进入“3字头”。中原地产研究院的统计数据显示，已有超200个城市明确发布政策文件执行15%首套房首付比例，超250个城市明确取消房贷利率下限，超八成城市已落地执行新一轮房地产金融政策。中指研究院数据显示，当前已有城市部分银行执行首套房贷利率3.1%左右，已降至历史最低。

房地产金融新政密集落地，从新政发布到变成“真金白银”，楼市活跃度明显提升。近期多地楼市热度有所回升，房产销售和中介机构的看房量、咨询量、下单成交量都有明显增长。

新增与存量利率差再度加大

在新增房贷利率大幅度下降的同时，存量客户的利率是否会有所下降再度成为关注重点。“什么时候，存量房贷利率也能降下来。”近日来在社交平台上，网友关于存量房贷利率的话题讨论度较高。有深圳业主表示，2019年10月至2023年9月买房的居民不仅房价在高位，利率也在最高位，且本轮没有任何调整，这个时间段的存量贷款用户无法享受到利率降低的好处，部分购房者开始考虑提前还贷。

多地银行都将增量房贷利率统一调降至下限，而存量房贷利率的调整暂时没有相关政策出台。有业内人士预计，当前虽然增量房贷利率和存量房贷利率之差再度被放大，但如此大幅下调存量房贷利率加点部分的可能性不大。中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低，但在大力推动扩内需促消费的背景下，不排除未来监管部门出台政策引导存量房贷利率下调的可能。银行业内人士提示，存量房贷客户是否提前还贷要从自身实际情况出发，理性对待，切勿盲目跟风。

“存量房贷利率下调，一方面降低月供负担，扭转通缩局面；另一方面，也会抑制提前还贷的倾向。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，存量房贷存在调整的必要。如果不降低存量房贷利率，估计又会迎来新一轮的提前还贷潮，或者是借道经营贷、普惠贷等置换房贷，稳定房贷规模、稳定房地产金融加速器效应的政策初衷就很难实现了。

易居研究院研究总监严跃进建议，相关部门可从金融风险防范化解的角度，对存量房贷利率的下调纳入后续研究范畴之中。李宇嘉认为，后续房地产金融政策部署可以着眼于税费政策，比如降低或减免契税、个税和增值税，以加速库存去化、稳定价格预期。

不过存量房贷利率未来有望跟随5年期以上LPR品种而下降。今年2月，5年期以上LPR下调25个基点，LPR仍有调降空间。存量房贷客户将在合同约定的“重新定价日”时根据最新5年期以上LPR品种重新定价，对于多数房贷族来说，明年1月房贷将会迎来新一轮调整。